La pandemia del coronavirus había provocado el aislamiento de gran parte del mundo, provocando el cierre de empresas, el despido de decenas de millones de trabajadores y la congelación del mercado inmobiliario. El número de personas que pedían a los prestamistas más tiempo para el pago de sus hipotecas se disparó con la recesión mundial.
«El año pasado, por estas fechas, pensábamos que iba a ser de nuevo 2008», dijo Kate Everett-Allen, directora de investigación residencial internacional de la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El temor era que los precios de la vivienda se desplomaran, como ya había sucedido en recesiones económicas anteriores. Un aumento de las bancarrotas y del desempleo reduciría los ingresos disponibles y dificultaría a los propietarios de viviendas muy endeudados el pago de sus hipotecas.
Aquellos que tuvieran la suerte de poseer segundas viviendas se verían obligados a venderlas para acumular reservas de efectivo, presionando aún más los precios a la baja.
«En realidad, nada de eso ocurrió», añadió Everett-Allen.
En cambio, los precios de la vivienda se dispararon incluso cuando el mundo sufrió su peor caída desde la Gran Depresión. Desde Nueva Zelandia hasta Estados Unidos, pasando por Alemania, China y Perú, se ha producido el mismo fenómeno: los precios de la vivienda se han disparado y muchos compradores han entrado en pánico.
Entre los 37 países ricos que conforman la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), los precios reales de la vivienda aumentaron casi un 7% entre el cuarto trimestre de 2019 y el cuarto trimestre de 2020, el crecimiento interanual más rápido de las últimas dos décadas.
Entonces, ¿se trata de una burbuja a punto de estallar? No, según Everett-Allen. El endeudamiento sigue siendo asequible y, una vez que se reabran las fronteras, los inversores extranjeros proporcionarán un impulso aún mayor a los mercados inmobiliarios, en los que la actividad de compra ha sido impulsada en gran medida por los compradores nacionales, dijo.
«Esto se producirá en el transcurso de lo que queda de este año y el próximo, y luego podría haber una especie de calma», añadió.
El efecto del covid-19 en el sector inmobiliario
En un giro inesperado, la pandemia ha beneficiado a los precios de la vivienda.
Esto se debe a que los gobiernos de todo el mundo ayudaron a los propietarios de viviendas prohibiendo temporalmente los embargos y proporcionando billones de dólares de ayuda a trabajadores y empresas. Los recortes de las tasas de interés permitieron que los reembolsos de las hipotecas fueran asequibles en muchos lugares, mientras que las reducciones temporales de los impuestos a la compra en algunos mercados estimularon la compra de viviendas.
Estas medidas amortiguaron al mercado inmobiliario de la recesión causada por el coronavirus. Pero la propia pandemia en realidad disparó los precios.
«Si encierras a la gran mayoría de la población durante meses, [rápidamente reevalúan] lo que quieren de sus casas», dijo Richard Donnell, director de investigación de la plataforma inmobiliaria británica Zoopla.
Como la gente se vio obligada a transformar las casas en oficinas y aulas, no tardó en surgir una «carrera por el espacio».
Las personas más ricas de varios países han huido de las ciudades en busca de casas suburbanas más grandes y con más espacio exterior, con la idea de que no necesitarán desplazarse tanto a las oficinas principales incluso después de que termine la pandemia.
Muchos de ellos se encuentran en mejor situación económica que antes de la pandemia, ya que han gastado menos en vacaciones y en comer fuera de casa, y por tanto pueden gastar más en la compra de viviendas.
Por ejemplo, en el Reino Unido, las ciudades cercanas a Londres, como Bishop’s Stortford y Winchester, han registrado un aumento del valor de las propiedades.
Según Daniel Harrington, responsable internacional de crecimiento de la agencia inmobiliaria de lujo Fine & Country, «todo lo que se encuentra a menos de una hora en tren de Londres se vende un 10% por encima del valor de mercado».
Una tendencia que Harrington ha observado en capitales como Londres y París es que los ejecutivos adinerados cambian sus casas de la zona céntrica por otras más grandes pero más baratas en las afueras de la ciudad, lo que les deja suficiente dinero para comprar un pequeño departamento en el centro y una casa de vacaciones en otro lugar.
Esto ha aumentado la demanda interna de propiedades en lugares como la Costa Azul, tradicionalmente dominada por los compradores extranjeros.
En la localidad costera de Ilfracombe, en el suroeste de Inglaterra, Lee Hussell, director de la agencia inmobiliaria Webbers, ha vendido dos propiedades en los últimos meses a un precio de £100.000 (US$ 139.000) por encima de los precios de venta.
«En 38 años de compra y venta de viviendas no había presenciado un mercado como éste», comentó Henry Pryor, agente de compras del Reino Unido. «Ha habido historias de compradores que han pagado más de £ 10.000 ($ 14.100) solo para poder ver una propiedad».
Dado que los niveles de vivienda disponible en el Reino Unido están un 30% por debajo de la norma, la gente está «comprando propiedades por pánico», añadió Pryor. Las transacciones han superado la media todos los meses desde noviembre, y en marzo se registraron 180.000 ventas, casi el doble del promedio del mismo mes en los últimos 20 años.
«Hace doce meses, la gente hacía compras de pánico de papel higiénico por miedo a quedarse sin él. Esa es la sensación que tenemos hoy [en el mercado de la vivienda]», dijo.
Los precios de la vivienda en Gran Bretaña subieron un 8,5% en 2020 a pesar de la peor recesión en más de tres siglos. Esa es la tasa de crecimiento anual más alta desde 2014, según la Oficina de Estadísticas Nacionales.
Y no es solo el Reino Unido. En Estados Unidos, el número de ventas de viviendas existentes alcanzó en 2020 el nivel más alto desde 2006, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Los precios de la vivienda aumentaron un 9% en 2020 y han seguido subiendo, con el precio promedio de una vivienda existente alcanzando un máximo histórico de US$ 329.100 en marzo.
En un ejemplo asombroso de lo frenético que se ha vuelto el mercado, la agente inmobiliaria Ellen Coleman recibió 76 ofertas al contado por una casa de US$ 275.000 en los suburbios de Washington a los tres días de haberla puesto en venta. La casa, de cuatro dormitorios y 1.800 metros cuadrados, se vendió en US$ 460.000, lo que supone un aumento del 70% sobre el precio de venta.
Desde Auckland hasta Shanghai, pasando por Múnich y Miami, los precios de las viviendas parecen desafiar la gravedad.
En Alemania, las propiedades se venden a las dos semanas de ser puestas en venta y los agentes se esfuerzan por conseguirlas, según Michael Heming, titular de Fine & Country en Alemania, Austria y Suiza. «Es un mercado muy fuerte y los precios son cada vez más altos», dijo Heming a CNN Business.
En Portugal, los extranjeros han estado comprando casas a pesar de no poder ver las propiedades en cuestión. Los precios allí se dispararon un 6% en el cuarto trimestre de 2020 en comparación con el mismo periodo del año anterior, según los datos de Knight Frank.
A pesar de no tener visitantes de mercados tradicionalmente fuertes en la compra, como Brasil, Gran Bretaña, Francia y Bélgica, los tres primeros meses de 2021 ya han batido récords de ventas, según Charles Roberts, socio director de Fine & Country Portugal.
«Vendimos mucho de ello a ciegas», dijo Roberts, añadiendo que los compradores extranjeros quieren aire fresco, espacios abiertos y un pintoresco refugio al que escapar para la próxima pandemia. «Cuando se abran los viajes, creo que nos esperan tres meses de caos».
Roberts vendió recientemente un apartamento en la ciudad costera Cascais, al oeste de Lisboa, por €3,5 millones (US$ 4,2 millones) a un sudafricano que nunca había visitado la ciudad.
En la India, los precios han bajado tras una caída del 6,9% del PIB el año pasado, pero las transacciones se dispararon tras el fin del primer período de aislamiento.
«El covid hizo que retornara la actividad al mercado», dijo Hitesh Oberoi, CEO de Info Edge, propietaria del mayor portal inmobiliario de la India, 99acres.com. «Mucha gente quiere casas más grandes», añadió. «Mucha gente pensó que, como la economía se estaba hundiendo, conseguiría buenas ofertas».
Oberoi dijo que la caída de las tasas de interés y la reducción de los impuestos sobre las transacciones en algunas partes del país también han ayudado, pero que el mercado se está desacelerando una vez más, a medida que la India lucha contra una segunda ola devastadora del virus.
Los gobiernos toman medidas para enfriar los mercados
En varios países, los gobiernos ya están buscando formas de evitar el sobrecalentamiento de sus mercados inmobiliarios.
Por ejemplo en Nueva Zelandia, donde los precios promedio de los inmuebles residenciales aumentaron una cifra récord de más de 24% hasta marzo, el gobierno está presionado para estabilizar el mercado, según Wendy Alexander, CEO en funciones del Instituto Inmobiliario de Nueva Zelandia.
En marzo, el gobierno anunció una serie de medidas que esperan «enfriar la demanda de los inversores» y frenar el ritmo de crecimiento de los precios, dijo Alexander. Por ejemplo, se han acotado las lagunas fiscales y los ministros están estudiando la posibilidad de poner trabas a los préstamos de solo interés para los especuladores.
En China, donde los precios de la vivienda en las «ciudades de primer nivel», incluyendo Beijing, Shenzhen, Shanghái y Guangzhou, aumentaron un 12% en promedio interanual en marzo, «Beijing está más decidido que nunca a frenar el apalancamiento inmobiliario», dijeron los analistas de Societe Generale en una nota la semana pasada.
«Más de 30 ciudades, que representan una quinta parte de las ventas nacionales en 2019, han desplegado importantes medidas de endurecimiento», dijo Michelle Lam, economista de Societe Generale de la región de Gran China.
«Estas incluyen restricciones de compra y venta, restricciones de crédito, aumento del período de tenencia para las exenciones de impuestos y corrección de vacíos legales como los divorcios falsos», agregó. En el pasado, algunas parejas han solicitado el divorcio para burlar los límites de propiedad de las familias.
Pero incluso con mayores restricciones, los analistas de Societe Generale esperan que la corrección de los precios de la vivienda en China sea modesta, dado que las condiciones de préstamo seguirán siendo favorables y debido a la fuerte demanda de propiedades urbanas, la limitada oferta en las ciudades de primer nivel y el persistente interés en la inversión inmobiliaria.
Los reguladores bancarios de otros países también podrían endurecer las normas de los préstamos hipotecarios para enfriar los mercados, según Matthias Holzhey, director de inversiones inmobiliarias en Suiza de UBS, que señala la regulación en general como una posible amenaza para el aumento del precio de la vivienda.
Por ejemplo, los legisladores podrían aumentar los impuestos sobre el suelo y las transacciones, sobre todo a medida que los gobiernos tratan de sanear las finanzas públicas tras la pandemia.
Por qué es improbable que el «boom» se reviente
Pero aunque los gobiernos pongan sus miras en el mercado de la vivienda, los analistas no prevén una corrección del precio de la vivienda.
Se prevé que el crecimiento económico mundial sea mucho más fuerte este año, a medida que las vacunas se desplieguen y las restricciones se suavicen, lo que favorecerá a los mercados inmobiliarios.
Además, se espera que las tasas de interés se mantengan bajas. «Históricamente, los periodos de debilidad de los precios inmobiliarios han sido desencadenados por la subida de las tasas de interés», dijo Holzhey.
Las tasas más bajas han sido un motor clave de los precios, especialmente en Estados Unidos y Europa, porque hacen que los préstamos sean más asequibles. Según las estadísticas oficiales, las tasas hipotecarias en los 19 países que utilizan el euro se situaron en marzo en un promedio del 1,3%.
Incluso con la inflación al alza, se espera que los legisladores mantengan las tasas de interés bajas para afianzar la recuperación. Es posible que tengan que ajustar el rumbo si los precios siguen subiendo y se mantienen en niveles más altos, pero los principales bancos centrales se han esforzado en subrayar que se sienten cómodos dejando que sus economías funcionen a un ritmo más elevado de lo normal si ello contribuye a impulsar el crecimiento y a crear empleo.
Se prevé que el crecimiento económico mundial sea mucho más fuerte este año, a medida que las vacunas se desplieguen y las restricciones se suavicen, lo que favorecerá a los mercados inmobiliarios.
Además, se espera que las tasas de interés se mantengan bajas. «Históricamente, los periodos de debilidad de los precios inmobiliarios han sido desencadenados por la subida de las tasas de interés», explicó Holzhey.
Incluso con la inflación al alza, se espera que los legisladores mantengan las tasas de interés bajas para afianzar la recuperación. Es posible que tengan que ajustar el rumbo si los precios siguen subiendo y se mantienen en niveles más altos, pero los principales bancos centrales se han esforzado en subrayar que se sienten cómodos dejando que sus economías funcionen a un ritmo más elevado de lo normal si ello contribuye a impulsar el crecimiento y a crear empleo.
«Las tasas de interés hipotecarias seguirán siendo estructuralmente bajas y apoyarán el crecimiento del mercado durante los próximos dos años», dijo Adam Challis, director ejecutivo de investigación y estrategia de Jones Lang LaSalle en Europa, Medio Oriente y África. En otras palabras, no hay que esperar que este «boom» se reviente pronto.
